泰國設廠不是先找地：外資該照什麼順序評估
多數企業評估到泰國設廠，第一件事是看地、問價格、比較工業區。這很自然，但順序反了。
地點和價格是第三個問題。前面還有兩個問題要先回答：你的業務，外資能不能做？你的製程，這塊地能不能做？這兩題沒有答案，看再多地都可能白看。
第一件事：你的業務，外資能不能做
外資到泰國，身分上就不是本地人，權利不會和本地人完全相同。每個國家都有保障本地業者的制度，泰國也一樣，主要依據是外商法（Foreign Business Act B.E. 2542，簡稱 FBA）。
先釐清一個常見誤解：到泰國投資，不是一定要找泰國人合資。泰國沒有法律禁止外商設立全外資子公司，FBA 限制的是「特定業務」，不是「外資身分」。
FBA 把受限業務分成三張清單：
- 清單一：完全禁止外資經營。
- 清單二：涉及國家安全、文化與自然資源環境的業務，須經部長許可並由內閣同意。
- 清單三：泰國業者尚未準備好與外資競爭的業務，須經署長許可並由委員會同意。
製造業不是整體被限制，但清單裡確實有製造類項目，例如清單三的碾米與米穀粉製造、清單二的甘蔗製糖。所以不能只憑「我是做製造的」就下結論。
要對照 FBA，至少要先把四樣東西講清楚：
- 商業模式：賣給誰、怎麼賣、有沒有附帶服務或買賣行為
- 製程：從原料到成品的每一個步驟
- 產品：最終產出的是什麼
- 廢棄物：製程會產生什麼、怎麼處理
這四項不只用來對照 FBA，後面的選址和各項許可也都會用到。
第二件事：你的製程，這塊地能不能做
確認業務可行之後，才進入選址。選址要先看這塊地在法規上允不允許你的工廠，再談價格和交通。
泰國的土地用途分區，主要依據是城市規劃法（Town Planning Act B.E. 2562）。工廠類型是由原料、製程、成品與用途來判定，某些類型的工廠不能設在某些分區，所以必須在選地之前就先確認。
也就是說，同一塊地，A 產品的工廠可以設，B 產品的工廠可能不行。用途不符，最後就拿不到營運許可。
所以選址前一定要先確認：這塊標的物依城市規劃法的規定，能不能做你要做的事。
第三件事：這塊地，外資怎麼合法取得
如果打算買地或持有廠房，要先知道外資有哪些合法取得土地的途徑。關鍵在於土地是否位於 IEAT 管轄的工業區內。
在 IEAT 工業區內
可依 IEAT 法第 44 條，申請持有工業區內的土地。前提是已先取得 IEAT 的土地使用許可。
不在 IEAT 工業區內
要先完成 BOI 投資獎勵申請，之後才有機會依投資獎勵法第 27 條申請持有土地，範圍由 BOI 認定。取得 BOI 資格不代表自動可以買地，必須在獎勵證書核發後另外提出申請。
兩種途徑取得的土地都綁定事業本身：IEAT 區內的外資若停止營業或轉讓，須在三年內處分土地；BOI 途徑則是一年內。
- 依據
- IEAT 法第 44 條
- 前提
- 先取得 IEAT 的土地使用許可
- 停業或轉讓後
- 三年內處分土地
- 依據
- 投資獎勵法第 27 條
- 前提
- BOI 獎勵證書核發後另外申請
- 停業或轉讓後
- 一年內處分土地
另外要注意，土地取得和工廠執照是兩件事。拿到地之後，工廠執照還要另外申請。各項許可的實際申請順序，會另文說明。
順序錯了會怎樣
這三件事有先後關係：業務不可行，選址沒有意義；用途不符，取得土地也沒有用。先看地、先付訂，等於把最貴的決定放在最前面，卻把最基本的確認留到最後。
結語
評估泰國設廠，建議照這個順序：
能不能做 → 能在哪做 → 怎麼取得
在簽約或付訂金之前，先把商業模式、製程、產品、廢棄物整理出來，做一次法規對照，後面的每一步都會比較踏實。
法規依據
- Foreign Business Act B.E. 2542（外商法）
- Town Planning Act B.E. 2562（城市規劃法）
- Industrial Estate Authority of Thailand Act B.E. 2522 第 44 條（IEAT 法）
- Investment Promotion Act B.E. 2520 第 27 條（投資獎勵法）
本文為一般性說明，個別案件仍須依實際業務內容與土地條件判斷。
需要個案評估，可參考 cyatw.com；泰國端執行，可參考 cyathai.com。